近兩年，“兩權”抵押貸款改革試點工作取得階段性成效，業(yè)務規(guī)模穩(wěn)步增長，惠及廣大農(nóng)村地區(qū)及農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。

　　縱觀全國范圍內各試點地區(qū)，其做法可以歸納為四種模式。

　　一是直接抵押模式。如浙江省長清縣對30萬元以下的農(nóng)戶小額信貸，以農(nóng)村土地經(jīng)營權直接抵押，無須再提供擔保。二是“抵押+第三方擔保”模式。如吉林省前郭縣創(chuàng)新推出“農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權抵押+同村農(nóng)戶或新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體保證”的模式，如果貸款出現(xiàn)不良，由保證人代償，土地經(jīng)營權定向處置給保證人；再例如浙江縉云縣引入村級擔保組織為農(nóng)戶貸款提供擔保，農(nóng)戶把承包土地經(jīng)營權反擔保給村級擔保組織，一旦貸款出現(xiàn)不良，由村級擔保組織回購農(nóng)地經(jīng)營權進行處置。三是“土地經(jīng)營權抵押+農(nóng)業(yè)保險+企業(yè)擔保”模式。如江西省安義縣推出承包“土地經(jīng)營權抵押貸款+農(nóng)業(yè)保險+企業(yè)擔保”業(yè)務，政策性保險公司賠償率為300元/畝，商業(yè)性保險為500元/畝，受益人是擔保企業(yè)，這一模式有效防控了風險，提高了農(nóng)戶貸款可獲得性，調動了企業(yè)的積極性。四是“抵押+按揭貸款”模式。如長興縣推出農(nóng)村承包土地地經(jīng)營抵押按揭貸款模式，貸款期限*長可達10年，農(nóng)戶在貸款期限內分期償還本息，有效解決了農(nóng)戶大額、長期的資金需求。

　　流轉市場化程度不足 制約抵押貸款效率

　　現(xiàn)階段制約土地經(jīng)營權抵押貸款的因素主要包括以下六個方面。

　　土地流轉規(guī)模影響信貸有效投放。一般土地流轉規(guī)模大的地區(qū)農(nóng)地抵押貸款投放量大。例如，截至2017年6月末，黑龍江省試點地區(qū)，土地規(guī)模化經(jīng)營面積達1923.9萬畝，占耕地面積的48.9%，農(nóng)地抵押貸款余額60.7億元，接近全國試點地區(qū)貸款余額的五分之一。而未進行土地流轉的分散經(jīng)營的農(nóng)戶，由于土地面積較小，用來抵押可貸資金較少，達不到其正常生產(chǎn)生活需求，在繁瑣的貸款審批流程下，一般選擇放棄土地經(jīng)營權抵押貸款。

　　土地經(jīng)營權抵押融資交易成本較高。農(nóng)村土地產(chǎn)權抵押融資業(yè)務具有期限短、金額少、頻次高等特點，且以家庭為單位辦理農(nóng)村土地產(chǎn)權抵押融資為主，在相同貸款額度下，金融機構需要花費比辦理其他業(yè)務更多的投入，在一定程度上抑制了主辦金融機構參與抵押貸款的積極性。

　　風險分擔補償機制建設受地方財力影響較大。自試點工作開展以來，雖然當?shù)卣啻螐娬{設立農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款專項風險補償基金，但由于地方財力有限，截至目前，仍有部分未設立專項風險補償基金，在一定程度上影響了金融機構放貸積極性。

　　抵押物處置難仍是實施土地經(jīng)營權抵押貸款的掣肘因素——一是銀行“兩權”抵押缺乏法律層面有效支持，二是農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押更多受到租金交付方式的限制。目前承包土地地經(jīng)營權流轉協(xié)議多數(shù)按年支付租金或者分紅，如果土地流入方不能按時支付租金或分紅，土地流出方可以解除合同，收回土地，銀行將承擔經(jīng)營權抵押人違約帶來的風險。在實際運作中，流轉借款人抵押的土地經(jīng)營權而實現(xiàn)債權的情況還未真正實現(xiàn)，抵押物處置仍是實際操作中*難落實的一項內容。

　　土地流轉平臺功能不完善，利用率低。目前，我國各縣級行政區(qū)域都建立了農(nóng)村土地流轉平臺或是土地流轉服務中心，土地流轉平臺搭建基本完成，但普遍存在信息不對稱、體制機制不健全、管理不規(guī)范等問題， 真正形成“權責明確、流轉順暢、規(guī)范有序”的交易市場還需要較長時間。金融機構獲得農(nóng)民的土地經(jīng)營權后， 流轉變現(xiàn)受阻， 制約其擴大土地經(jīng)營權抵押貸款范圍和加大信貸投放積極性。

　　農(nóng)村土地價值評估體系不健全。評估體系不健全，缺乏專業(yè)的評估機制和評估人員，影響評估的公允性，評估價值直接影響抵押貸款額度，在達不到預期貸款額度情況下，農(nóng)戶往往放棄在銀行申請貸款，而轉向其他融資渠道，在一定程度上影響了農(nóng)村承包土地經(jīng)營權抵押貸款的推進。

　　破解土地處置難題 推動抵押貸款長期有序

　　建立高端有效金融供給機制，增強農(nóng)地抵押融資供給的靈活性。試點工作實踐表明，普通農(nóng)戶和處于發(fā)展初期的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體對土地經(jīng)營權抵押貸款需求不大，而真正有需求的且需求資金量相對較大、較迫切的是大面積流轉土地，進行生產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)利用的發(fā)展較積極的是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。因此，農(nóng)地抵押貸款涉及農(nóng)業(yè)、農(nóng)經(jīng)、財政等政府部門，金融機構、評估公司、擔保公司等相關金融部門，應該優(yōu)化信貸供給方式，依據(jù)本地信貸需求實際狀況，探索小規(guī)模新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體承包經(jīng)營權抵押貸款供給措施、信貸產(chǎn)品和貸款方式，減少低端無效的信貸供給，增加高端有效的信貸投入，以高端的供給科學引導有效需求，增強供給方式對于需求變化的適應性和靈活性。

　　建立高效完備的優(yōu)惠政策機制，降低農(nóng)地抵押融資業(yè)務辦理成本，包括抵押登記費適當減免，地方政府提高貼息優(yōu)惠力度，加大貨幣政策傾斜以及適當減免開辦金融機構稅費，出臺相關保險優(yōu)惠政策等。同時，建立功能齊全的風險補償機制，分散農(nóng)地抵押貸款風險。地方政府要切實負起社會責任，發(fā)揮擔保和風險分擔作用，牽頭成立貸款風險補償基金。在發(fā)展政策性涉農(nóng)保險的同時，鼓勵商業(yè)性涉農(nóng)保險的發(fā)展。組建土地抵押擔保公司，有效降低金融系統(tǒng)性風險。以政策性信用擔保體系為主，建立科學的土地抵押擔保公司內控機制，確保擔保公司獨立法人地位，產(chǎn)權清晰、職責分明、運行規(guī)范、風險可控。

　　建立實操性強的抵押物處置機制，激勵金融機構參與積極性。一是探索建立農(nóng)村土地流轉經(jīng)營管理公司。以政府為主導，出資成立專門流轉經(jīng)營農(nóng)村土地的管理公司，在農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款出現(xiàn)不良時，托底收購抵押權人流轉的土地經(jīng)營權，收購的土地可以進行再流轉或自營，這樣可以有效避免耕種時限關系致使土地摞荒貶值。二是探索由借款人所在村集體進行托底回購，由于村委會在村民中具有較強的公信力，對村民的生產(chǎn)經(jīng)營、家庭生活、信用狀況等信息非常熟悉，流轉土地成交概率較高，抵押物處置變現(xiàn)能力強。三是依托農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺建立農(nóng)地抵押貸款風險防范“項目池”。四是要加快完善農(nóng)村養(yǎng)老保險制度和醫(yī)療保險制度，弱化土地對農(nóng)民的“兜底”保障功能。

　　建立科學有序流轉機制，促進農(nóng)地金融可持續(xù)發(fā)展。從實踐來看，我國農(nóng)村土地流轉初級市場基本形成。但是多數(shù)農(nóng)民感覺作用并不大。主要是各地方尚未建立起農(nóng)村土地流轉的產(chǎn)權信息交換網(wǎng)絡和相應的平臺，服務仍然滯后。首先，市級政府的參加、承擔組織任務并建立農(nóng)村土地流轉信息系統(tǒng)是必不可少的，包括市、區(qū)（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村四級，將土地流轉的詳細信息提供給有土地流轉需求的雙方，并通過信息系統(tǒng)渠道將信息及時準確發(fā)布提供給相關人。其次，再次逐步健全和完善城鄉(xiāng)土地市場機制，充分發(fā)揮和調動城鄉(xiāng)市場要素活力。通過建立土地交易，實現(xiàn)城市建設用地、農(nóng)村建設用地以及閑置土地合理規(guī)劃，使土地這種固定資產(chǎn)轉化成可以流動的市場資本，有效盤活農(nóng)村土地，促進土地經(jīng)營權抵押權能的實現(xiàn)。

　　建立多元公正評估機制，提升農(nóng)村土地價值評估專業(yè)化水平。一方面，要構建以政策性評估為主導，商業(yè)性評估機制為補充的農(nóng)村產(chǎn)權評估體系；另一方面，制定合理科學的抵押物評估標準，綜合考慮地區(qū)差異因素、土地基本設施、地上附著物價值、種養(yǎng)殖品種等因素的權重，全方位確定抵押物價值；同時，采取多種評估方法，真實體現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權的價值，以確保評估價值與實際價值更貼近，提高評估公信力和權威性。此外，加強評估收費管理，限定評估收費標準，評估費按*標準執(zhí)行或由政府補貼，降低農(nóng)戶融資成本。

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